8月24日，新華聯(lián)發(fā)布2014年半年報，公司上半年實現(xiàn)營業(yè)收入8.59億元，同比下降29.59%；歸屬于上市公司股東的凈利潤1.93億元，同比下降近五成。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，面對近143億元的庫存壓力，新華聯(lián)在 半年報中表示，欲放緩個別區(qū)域的投資開發(fā)節(jié)奏，增加一線城市北京、上海、廣州、深圳的項目儲備與開發(fā)。上半年，新華聯(lián)主要業(yè)績指標(biāo)較去年同期均有較大下 滑，主要原因是由于其新設(shè)立項目較多，且項目多處于前期開發(fā)建設(shè)階段，尚未進(jìn)入結(jié)算期，導(dǎo)致期間費用增加，造成凈利潤相應(yīng)減少。

新華聯(lián)董事會相關(guān)人士在接受記者采訪時表示，緩解資金壓力的方式，一是尋求大股東的支持，另外借助于開發(fā)貸。對于緩解庫存壓力，上述人士表示，將原來的直銷模式，增加混合式營銷，再注入代理的支持，并且控制成本。

部分收入尚未確定

新華聯(lián)半年報顯示，截至上半年末，公司流動負(fù)債為95億元，流動資產(chǎn)為181億元，但其中存貨占比近八成，達(dá)到143億元，這意味著，新華聯(lián)的速動比率在0.4左右。

“速動比率為0.4，表明企業(yè)的短期償債風(fēng)險大，償債壓力大，從企業(yè)負(fù)債率較高也可以看出，這與當(dāng)下房地產(chǎn)市場行情有關(guān)。”中投顧問咨詢顧問崔瑜表示。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，存貨過高，會使得房企面臨兩個問題：一是加劇高庫存下的資金沉淀成本，加劇資金鏈的緊張程度；二是企業(yè)經(jīng)營能力容易受質(zhì)疑，往往庫存周轉(zhuǎn)難的房企，背后的資金管控能力、投資節(jié)奏的把控等都有一定問題。

新華聯(lián)似乎也意識到了存貨過高的風(fēng)險。新華聯(lián)在半年報中表示，受累于整體經(jīng)濟(jì)，公司在過去三、四線城市的產(chǎn)品布局形成了一定庫存，上半年采取了系列措施狠抓強(qiáng)勢營銷，積極回籠建設(shè)資金和增加現(xiàn)金流。

“新華聯(lián)過去在三、四線城市形成的產(chǎn)品積壓較多，在房地產(chǎn)市場低迷的大環(huán)境下，剛性需求較弱，三、四線城市房產(chǎn)成交量明顯疲軟，營銷措施對去庫存起到的作用較為有限。”華美顧問機(jī)構(gòu)*知識官、高級經(jīng)濟(jì)師趙煥焱向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

新華聯(lián)的存貨以開發(fā)產(chǎn)品和開發(fā)成本為主，其中，開發(fā)產(chǎn)品本期增加額和減少額分別為20.9億元和4.91億元，凈增近16億元；開發(fā)成本本期增加額近12.47億元。

新華聯(lián)相關(guān)人士表示，雖然從財報上看，存貨金額較大，但開發(fā)成本中有一部分是土地，開發(fā)產(chǎn)品中有一部分已經(jīng)預(yù)售，但由于未達(dá)到確認(rèn)條件，尚未計入營業(yè)收入中，同時公司將召開下半年工作會議，專門針對銷售業(yè)務(wù)進(jìn)行工作布置，所以總體來講企業(yè)資金鏈還是比較健康的。

“新華聯(lián)項目不少集中在庫存積壓嚴(yán)重的城市，這會進(jìn)一步降低其資金回款速度，企業(yè)資金鏈壓力恐會進(jìn)一步增大。”崔瑜直言，由于過去新華聯(lián)在項目落戶地的選擇上，沒能預(yù)料到房產(chǎn)大環(huán)境突變這個重要因素，所以后期去庫存壓力會持續(xù)較長一段時間。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月監(jiān)測的42個主要城市累計成交面積環(huán)比下降超過一成，其中，長沙和惠州的降幅都在兩成左右，長春下降逾5%。而新華聯(lián)在上述三個城市的庫存金額超過10億元。

新華聯(lián)相關(guān)人士表示，銀川、西寧開盤都在當(dāng)?shù)匾鸷艽筠Z動，營業(yè)收入減少主要是在銷售以后，沒有符合確認(rèn)收入的條件，但確有回款和簽約，都比去年同期有不同程度的提高。

旅游地產(chǎn)項目效果待觀察

值得注意的是，新華聯(lián)一直沒有停止開發(fā)旅游地產(chǎn)的腳步。但受訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，旅游地產(chǎn)具有長周期投資的特點，短期內(nèi)難見資金回報。趙煥焱告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于回收成本時間較長，新華聯(lián)開發(fā)的文化旅游項目可能成為又一個使現(xiàn)金流趨緊的因素。

新華聯(lián)相關(guān)人士稱，旅游地產(chǎn)從表面看投資回報周期長，但公司遵循分期分批滾動開發(fā)的策略，旅游地產(chǎn)里也有可售的產(chǎn)品。比如先把可售的部分賣掉，等資金回籠后，再建設(shè)自持的部分。自持起來以后，門票收入、租金收入可以維持日常的開支。

新華聯(lián)亦在半年報中表示，一是減少初始資金投入量大，回報周期較長的五星級酒店項目；二是減少三、四線城市的項目開發(fā)；三是減少文化旅游項目的開發(fā)數(shù)量，做精、做強(qiáng)三到四個文化旅游項目。適當(dāng)放緩個別區(qū)域的投資開發(fā)節(jié)奏。

崔瑜表示，這意味著新華聯(lián)間接承認(rèn)過去開發(fā)的文化旅游項目過多，沒能帶來較好的收益。趙煥焱直言，隨著房地產(chǎn)形勢的轉(zhuǎn)變，文化旅游地產(chǎn)面臨著政策和市場的雙重危機(jī)，新華聯(lián)的旅游地產(chǎn)項目能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)還有待觀察。